Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Кишиневе?

Вы когда-нибудь задумывались, сколько времени нужно работать, чтобы накопить необходимую сумму на собственное жилье в Кишиневе? Эксперты выяснили, что для этого нужно как минимум 10 лет. 

Сколько стоят квартиры в Кишиневе?

В настоящее время нет объективной официальной статистики по ценам на недвижимость, которая бы отражала реальное состояние рынка. В государственных данных указывается кадастровая стоимость, преимущественно используемая для расчета налога на имущество. Эта кадастровая стоимость рассчитывается на основе параметров, характерных для каждой категории недвижимости, поэтому статистика получается очень обобщенной. Из-за этого она не может отражать особенности и частые изменения цен на рынке недвижимости.

Кроме того, существует значительная разница между ценой, указанной в договоре, и реальной суммой продажи недвижимости. Поэтому, даже если бы информация из официальных договоров была в открытом доступе, эти цифры не отражали бы реальную ситуацию на рынке. 

В конце прошлого года Института европейских политик и реформ (ИЕПР) подготовил аналитический отчет, который более точно отражает реальное состояние рынка недвижимости. Для анализа были собраны цены из всех объявлений о продаже квартир на сайте 999.md. Он признан основным рекламным сайтом в Молдове, который регистрирует около 300 000 посещений в день.

Станислав Гилецки

со-исполнительный директор Института европейской политики и реформ

"Результаты, полученные в ходе этого анализа, показывают, что фактически цены на квартиры значительно выше, чем заявлено в контрактах, не говоря уже о кадастровой стоимости, используемой для расчета налога на имущество", — заявили авторы аналитической заметки заместитель директора Института европейских политик и реформ (ИЕПР) Станислав Гилецки и со-исполнительный директор Института европейской политики и реформ Адриан Ермураки.

Согласно статистическим данным, в 2023 году было введено в эксплуатацию 552 тысячи кв метров: 407 тысяч в муниципии Кишинева и 145 тысяч на остальной территории страны. С 2001 по 2023 годы молдаване вложили в новые квартиры 5 млрд 250 млн евро. Средняя цена квартир в Кишиневе превысила 1100 евро за квадратный метр и достигла 1138 евро.

Эксперты IPRE проанализировали информацию о ценах на жилье в каждом районе города. В центре самые дорогие квартиры, более 1 600 евро за квадратный метр. На втором месте сектор Рышкановка – 1444 евро, за ним следуют Буюканы – 1354 евро, Телецентр – 1325 евро, Чеканы – 1293 евро и Ботаника – 1269 евро. Самый дешевый сектор – Дурлешты – 1095 евро, который является пригородом Кишинева, но из-за близости его можно считать составной частью города. Цены указаны на квартиры с ремонтом.

На сколько доступно жилье для жителей Кишиневе?

Индекс доступности жилья — это показатель, который позволяет оценить, насколько доступным является жилье для населения (обычной средней семьи). Он рассчитывается как отношение средней стоимости жилья к среднемесячному доходу населения. Чем ниже значение коэффициента, тем более доступным является жилье для населения. Для определения необходимого дохода эксперты IPRE использовали две гипотезы:

• Семья располагает суммой, необходимой для покрытия собственного взноса для получения ипотечного кредита (20% от стоимости квартиры);
• Годовая процентная ставка по ипотечному кредиту составит 9,5%, срок кредита составит 20 лет, а ежемесячный платеж по обслуживанию кредита не превысит 40% от чистого дохода семьи.

“Для приобретения отремонтированной квартиры по средней цене в Кишиневе семья должна иметь ежемесячный доход почти в 39 000 тысяч леев. Согласно данным Национального бюро статистики, средняя брутто-зарплата(без вычетов налогов) в столице составляла 14 500 леев во втором квартале 2023 года. Следовательно, при условии, что оба супруга получают среднюю зарплату, они не могут позволить себе отремонтированную квартиру. Это свидетельствует о том, что для большинства жителей собственное жилье недоступно”, — заявили авторы аналитического отчета. 

Сколько зарабатывают молдаване и на что они тратят деньги, читайте в этой статье. 

Цены на квартиры в 2024 году

Эксперт Вячеслав Ионицэ подчеркивает, что в 2024 году цены на квартиры в Кишиневе незначительно увеличиваются. 

Вячеслав Ионицэ

экономический эксперт

"После кризиса 2008 года и до 2018 года рынок недвижимости в Республике Молдова пережил самый длительный период падения и стагнации цен. Первый рост был зафиксирован в 2018 году. В 2023 году был небольшой спад, а в настоящее время наблюдается увеличение. В частности, стоимость квадратного метра жилья в разных периодах была следующей: 137 евро в 1999 году, 131 евро в 2000 году, 520 евро в 2005 году, 900 евро в 2008 году, 734 евро в 2009 году, 548 евро в 2017 году.  Во втором и третьем кварталах 2023 года средняя цена продажи квадратного метра составляла 863 и 868 евро. В четвертом квартале она выросла до 879 евро", — отметил Вячеслав Ионицэ.

Насколько доступны ипотечные кредиты для жителей Кишинева?

Экономист Вячеслав Ионицэ отмечает, что в 2008 году для семьи, желающей приобрести квартиру площадью 70 квадратных метров, взяв ипотечный кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 30%, где оба члена семьи работают, требовались три месячные зарплаты одного из членов семьи. Это было втрое больше, чем их ежемесячный доход. В 2018 году этот показатель достиг 60%, а в 2019 году — 53% от ежемесячного дохода. Половина дохода семьи уходила на оплату ипотечного кредита. 

В 2020 и 2021 годах от 60% до 70% доходов семьи были заняты на ипотечные кредиты. В третьем квартале 2022 года это значение достигло 100%. Ситуация сохранилась до первого квартала 2023 года. 

Затем началось снижение, и к четвертому кварталу 2023 года доля доходов, используемых на ипотечные кредиты, снизилась до 64%. Ожидается, что во втором и третьем кварталах 2024 года доступность кредитов снова достигнет 50%, — подчеркивает экономист Вячеслав Ионицэ.

Можно ли взять беспроцентный кредит на работе и на каких условиях, читайте в нашей статье. 

Выводы

Средняя зарплата в Молдове по экономике в 2024 году составляет 13 700 леев, а минимальная зарплата — 5 000 леев. В то время как средняя цена квартир в Кишиневе достигла отметки в 1 138 евро за кв.метр. Стоимость новых квартир остается высокой по сравнению со средними заработными платами, и покупатели должны обращать внимание на соотношение цены и качества в условиях постоянной динамики рынка.